Ratgeber zum Erwerb von Grundeigentum in der
Türkei durch AusländerInnen:
Eigentumserwerb
von
RAin Deniz Yildirim
Da die türkische Gesetze ursprünglich nur mit kleinen Änderungen aus
den europäischen Ländern übernommen wurden, gehört das türkische
Recht eigentlich zum europäischen, bzw. zum kontinental-europäishen
Rechtssystem. Das türkische Sachenrecht ähnelt im Grunde genommen
dem schweizerischen Zivilgesetzbuch sehr, obwohl im Jahr 2001 das
türkische Zivilgesetzbuch Nr.4721 neu erlassen wurde. Aus diesem
Grund hat das türkische Sachenrecht die Grundzüge des Sachenrechts
von Europa.
Im Sinne des türkischen Zivilgesetzbuches § 704 sind der Gegenstand
des Grundeigentums die Grundstücke. Nach dem türkischen Recht sind
unter Grundstücken zu verstehen:
a) die Liegenschaften
b) die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden
Rechte,
c) die im Stockwerkeigentumsgrundbuch eingetragene separate Teile.
Nach dem Stockwerkeigentumsgesetz Nr. 634 (v. 23.06.1965) ist auch
das Etagenwohnungseigentum eine Sonderart des Eigentums, das sich
auf die Anteile des Bodens und auf die gemeinsamen Teile des
Gebäudes bezieht und eine bestimmte Etagenwohnung dem Inhaber
vorbehält.
1. Der Erwerb von Eigentum oder beschränkten dinglichen Rechten an
in der Türkei gelegenen Grundstücken, Häusern, Stockwerken
(Wohnungen) oder Ferienwohnungen richtet sich ausschließlich nach
türkischen Vorschriften. Danach sind drei Eigentumsformen zu
unterscheiden:
a) Das Volleigentum an einer
Immobilie und den dazu gehörenden
Anlagen und Vorrichtungen entspricht in seiner rechtlichen
Ausgestaltung in etwa dem deutschen Grundstückseigentum.
b) Das
Stockwerkseigentum, dessen Rechtsgrundlage das Gesetz Nr. 634
vom 23.06.1965 ist, ähnelt dem deutschen Wohnungseigentum und
umfasst das Sondereigentum an einem Grundstücksteil, z.B. einer
Etage, verbunden mit dem Miteigentum am Gesamtgrundstück; als
Vorstufe dient häufig eine Stockwerks-Grunddienstbarkeit.
c) Der periodische Grundbesitz (“time-sharing”) wurde durch Gesetz
Nr. 3227 vom 10.06.1985 eingeführt. Es handelt sich hier um eine
Variante des Stockwerkseigentums, nämlich Miteigentum an einem
Objekt, verbunden mit alljährlich wiederkehrenden, jedoch zeitlich
begrenzten Wohn- und Nutzungsrechten.
2. Ausländische natürliche und juristische Personen dürfen in der
Türkei nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes (Gesetz Nr. 2644 vom
22.11.1934 in der Fassung vom 07.01.2006, in Kraft getreten
rückwirkend ab 26.07.2006) unter den unten aufgeführten
Voraussetzungen Grundeigentum und beschränkten dinglichen Rechten
erwerben und erben:
a) Die erste Voraussetzung ist Gegenseitigkeitsprinzip. Das heißt
türkische StaatsbürgerInnen und juristische Personen (z.B.
ausländische Gesellschaften) müssen in dem Land des/der Ausländer/in
das gleiche Recht auf Erwerb von Immobilien haben. Gegenseitigkeit
kann entweder durch bilatalen Abkommen oder durch nationale
Gesetzgebung gewährleistet sein. Die Voraussetzung der
Gegenseitigkeit gilt aufgrund der bilatalen Abkommen im Verhältnis
zu folgende europäische Länder als erfüllt: BRD, Holland, Belgien,
England, Frankreich, Spanien, Italien, Irland, Luxemburg, Norwegen,
Griechenland durch zwischenstaatliche Verträge als erfüllt. Bei
anderen Ländern werden dann innerstaatliche Rechtslage/Rechtspraxis,
Bestimmungen/Einschränkungen überprüft. Bei der Überprüfung der
Gegenseitigkeit werden sowohl die rechtliche Lage als auch die
Rechtspraxis berücksichtigt.
b) Eine ausländische natürliche Person kann türkeiweit nur bis 2,5
Hektar Eigentum und beschränkte dingliche Rechte und nur zur Wohn-
und gewerblichen Zwecken erwerben. Die Regierung ist ermächtigt
diese Grenze bis zu 30 Hektar zu erhöhen. Die Daten über das
Grundeigentum und die Nutzungsrechte der ausländischen natürlichen
Personen werden im Computersystem registriert und diese Daten werden
für allen örtlichen Grundbuchämtern zugänglich gemacht. So wird eine
Kontrolle möglich. Zusätzlich werden die natürliche Personen eine
Verpflichtungserklärung unterschreiben müssen, indem sie versichern,
dass sie landesweit kein Grundeigentum und keine Nutzungrechte über
die 2.5 Hektar Grenze haben und bedingungslos die Veräußerung der
diesen Grenzen überschreitenden Grundeigentum und Nutzungsrechten
akzeptieren. (Rundschreiben des Ministeriums für Bauwesen vom
20.01.2006
c) Eine Ausnahme gilt, wenn der Ausländer gesetzlicher Erbe ist .
Ein Grundeigentumerwerb durch Verfügung von Todes wegen ist hingegen
nur unter diesen Einschränkungen bis zu 2,5/30 Hektar möglich, wenn
die Gegenseitigkeit gegeben ist.
d) Ausländische Staatsangehörige (natürliche Personen) können nur in
den Gebieten, für die qualifiziertes Bebauungs- oder Lageplan
existiert Eigentum und Nutzungsrechte von Grundstücken erwerben.
e) Für die Einrichtung eines Grundpfandrechts (z.B. Hypothek) gelten
diese Einschränkungen nicht. Auch nicht die Gegenseitigkeit wird
überprüft.
f) Ausländische Handelsgesellschaften können ausschließlich im
Rahmen der Sondergesetze, wie z.B. Gesetz zur Forderung des
Tourismus, Gesetz für Industriegebiete, oder Erdölgesetz in der
Türkei Grundeigentum erwerben. Für ausländische juristische Personen
gilt nicht die 2.5 Hektar Beschränkung. Es ist sehr wichtig zu
betonen, dass die Handelsgesellschaften, die mit ausländischem
Kapital aber nach türkischem Recht in der Türkei gegründet und ins
Handelsregister als türkische Gesellschaft mit ausländischem Kapital
eingetragen sind, als türkische juristische Personen gelten und wie
eine normale türkische Handelsgesellschaft Eigentum erwerben dürfen!
g) Außer ausländische natürliche Personen und Handelsgesellschaften
, können ausländische Stiftungen, Vereine, Genossenschaften oder
Gemeinden und Fonds in der Türkei kein Grundeigentum oder
Nutzungsrechte erwerben. Die Anträge von solchen Instutitionen
werden sofort von örtlichen Grundbuchämtern abgelehnt.
h)In bestimmten Gebieten können die ausländische natürliche und
juristische Personen keinen Grundeigentum und keine Nutzungsrechte
erwerben. Diese Gebiete sind: Agrar und Mienengebiete,
Bewässerungsgebiete, Flora-und Faunagebiete,
Energiepruduktionsgebiete, Gebiete die wegen kulturellen und
religiösen Besonderheiten wichtig sind, Energiepruduktionsgebiete,
strategisch wichtige Gebiete, sowie militärische Sicherheitsgebiete.
Das Verteidigungsministerium ist verpflichtet binnen drei Monaten
nach der Veröffentlichung dieses Gesetzes militärische Sperrgebiete
dem Ministerium für Bauwesen mitzuteilen. Die vorliegende Anträge
und in diesem Zeitraum gestellte Anträge werden nach dem alten
System bearbeitet, indem gemäß Rundschreiben des Ministeriums für
Bauwesen vom 26.07.2005, Nr:2005/13 für jeden Antrag die Genehmigung
des Oberkommandos der Arme eingeholt wird.
-
Zusätzlich legt der Ministerrat für
jeden Regierungsbezirk eine prozentuale Gesamtquote fest, bis zu
der ausländische natürliche Personen innerhalb der Provinz Land
erwerben dürfen. Die Quote darf 0,5 % der Provinzfläche nicht
übersteigen.
j) Gem. Art. 29 des türkischen Staatsgehörigkeitsgesetzes Nr. 403
gelten die oben genannten Einschränkungen nicht für Personen, die
durch Geburt die türkische Staatsangehörigkeit erwarben und sie mit
Genehmigung des Ministerrates zwecks Erwerbes einer anderen (z.B.
der deutschen) Staatsangehörigkeit verloren haben, sowie deren
gesetzliche Erben. Diese Personen werden u.a. hinsichtlich des
Erwerbes von Grundeigentum nicht als Ausländer behandelt, sie müssen
sich mit einem Ausweis “Pembe kart” vorweisen.
k) Die Personen, die mit der Geburt die türkische
Staatsangehörigkeit erwarben, aber türkische Staatsangehörigkeit
gem. § 25 des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes nicht per
Antrag, sondern durch einen einseitigen Beschluss des Ministerrates
verloren haben, werden als Ausländer betrachtet.
l) Bei den Staatenlosen und Flüchtlingen, die seit mindestens drei
Jahren ihren Wohnsitz in der Türkei hatten, wird die
Gegenseitigkeitsprinzip nicht überprüft.
m) Die Übertragungen, bzw. die Käufe, die vor diesem Gesetz erfolgt
sind, gelten zunächst als wohl erworbenes Recht. Aber falls diese
sich in den o.g. Verbotsgebieten befinden, werden verstaatlicht. Im
Falle der Verstaatlichung, werden die Eigentümer entschädigt.
Dieser Regelung können wir entnehmen, dass im Falle einer
Quotenüberschreitung, die vor Allem in den bestimmten südlichen
Kleinstädten der Fall sein konnte, die erworbene Immobilien nicht
veräußert werden müssen, aber neue Käufe, bzw.
Eigentumsübertragungen ab dem 26.07.05 nicht möglich werden.
Es wird eine Sonderkommission aus VertreterInnen der Behörden und
Ministerien gegründet, die eine Berührung mit der Durchführung
dieses Gesetzes haben. Diese Kommission wird in den
Entscheidungsfragen, die mit diesem Gesetz der Regierung übertragen
worden sind, für die Regierung die Vorschläge der Behörden
erarbeiten und die Entscheidungen vorarbeiten und bereiten.
Personen , die sich für den
Grundeigentumserwerb interessieren und
die oben aufgeführten allgemeinen Voraussetzungen erfüllen, müssen
wegen der Gegenseitigkeitsprinzip überprüfen, unter welchen
Voraussetzungen die türkische Staatsangehörige in dem eigenen Land
Grundeigentum erwerben dürfen. Denn diese Voraussetzungen werden für
sie in der Türkei auch gelten!
Ferner müssen folgende Punkte noch beachtet werden:
1. Eigentumsübertragung findet wie in vielen europäischen Ländern
nicht schon beim Notar statt, sondern ausschließlich beim
Grundbuchamt! Beim Notar wird nur ein Kaufversprechen gemacht! Das
Kaufversprechen muss aber notariell beurkundet sein! Haben Sie
lediglich einen einfachen schriftlichen Vertrag abgeschlossen und
den Kaufpreis schon entrichtet, können Sie nicht die
Eigentumsübertragung verklagen, sondern die Rückzahlung des
Kaufpreises wegen der ungerechtfertigten Bereicherung! Die Notare
beurkunden keinen Vertrag über ein Kaufversprechen, bevor die
Grundbuchämter dem Kaufvorhaben zustimmen. Meistens wollen die
Verkäufer nicht solange gedulden, bis die Grundbuchämter
entscheiden. In diesem Falle ist es sehr wichtig, sich rechtlich
abzusichern.
Praktische Tipps für den Erwerb von Ferienhäusern, Häusern,
Wohnungen, vgl. hier.
2. Es muss beim Grundbuchamt überprüft werden, ob die Person
tatsächlich der/die Eigentümer/in des Objektes ist.
3. Es muss beim Grundbuchamt überprüft werden, ob das Objekt sich
doch in den Zonen befindet, in denen der Grundeigentumerwerb den
Ausländern untersagt ist.
4. Wenn ein Makler beauftragt ist, ist es sicher besser sich vorher
genau zu informieren, wie viel er für seinen Dienst bekommt.
Gewöhnlich bekommen die Makler % 3 des Kaufpreises (hier
lauern Fallen: vgl. Sicherer Immobilienerwerb Türkei).
5. Die Kosten einer Grundeigentumübertragung zu erwähnen wäre auch
sehr hilfreich:
a) Die einmalige Grunderwerbssteuer beträgt 3 % des beim Grundbuch
deklarierten Kaufpreises. Die Hälfte sollte von dem Verkäufer
übernommen werden, aber in der Praxis wird die ganze
Grunderwerbssteuer vom Käufer entrichtet. Es kommen noch
Auflassungskosten beim Grundbuchamt dazu.
b) Ferner muss jährlich Grundbesitzsteuer an die jeweilige
Stadtverwaltung bezahlt werden. Der Steuersatz beträgt bei zu
Wohnzwecken dienenden Gebäuden 1/1000 bis 2/1000 des Wertes nach der
Schätzung der für diesen Zweck gegründeten Kommissionen. Es kommt
noch eine Sonderzahlungen an Kulturministerium in Höhe von 10 % der
Grundbesitzsteuer hinzu. Durch die jährliche Neuschätzung des
Wertverlustes der staatlichen Einnahmen, können die Werte der
Gebäuden jährlich um einige Prozente steigen. Die Personen, die
Rente oder Pension beziehen und keine andere Einnahmen haben und in
der Türkei nur ein/e Haus/Wohnung bis zu 200 m2 besitzen sind von
Grundbesitzsteuer befreit. Die Neubauten sind 5 Jahre von der Steuer
befreit. (Die Ferienwohnungen fallen nicht unter diese Befreiung)
c) Es kommen noch Erdbebensteuer und einmalige Anschlussgebühren für
Wasser und Strom. Es können in Einzelfällen Betriebskosten dazu
kommen.
Für weitere Fragen und Beratung wenden Sie sich bitte an:
Deniz Yildirim
Rechtsanwältin
Anschrift: Kazim Özalp Cad. 112, Seval Ish.Kat:4, Daire No: 9,
ANTALYA
e-mail:deniz.yildirim@arcor.de
Tel.:+90 (0)242 242 07 30
Fax:+90 (0)242 244 20 11
(Hintergrundinformation: § 35 des Grundbuchgesetzes, das den
Ausländer/Innen sehr weitgehende Rechte für den
Grundeigentumerwerbrecht einräumte, wurde im März 2005 vom
Verfassungsgericht aufgehoben. Die Entscheidung trat am 26.07.2005
in Kraft, um der/dem Regierung/Parlament Zeit für die Vorbereitung
einer neuen Regelung zu geben. Die neue Regelung konnte aber erst am
29.12.05 verabschiedet werden)
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